Mua nhà ở Úc và Quy Trình cho người lần đầu tiên Mua nhà tại Úc. Mua nhà ở Úc có được định cư không, du học sinh có được mua nhà ở Úc hay cách chuyển tiền mua nhà ở Úc ra sao

5 yếu tố quan trọng trong quy trình mua căn nhà đầu tiên ở Úc

1. Khả năng vay (Serviceability – hay còn gọi là borrowing capacity)
2. Số tiền đặt cọc cần có
3. Các chi phí có thể phát sinh
4. Các khoản hỗ trợ của Chính Phủ
5. Xin thư chấp nhận cho vay (Pre-approval) trước khi tìm nhà
Chi tiết của từng yếu tố như sau:

1. Khả năng vay của bạn

Cùng xem bài phân tích về khả năng vay, và 1 bài về cách tăng khả năng vay,.
Vân nhận thấy, việc dự toán khả năng vay có thể sẽ gây khá nhiều áp lực cho người mua nhà, đặc biệt là người mua nhà mới. Tuy nhiên, bạn luôn có thể lên chiến lược để trả khoản nợ vay một cách thông minh và nhẹ nhàng.

2. Số tiền đặt cọc cần chuẩn bị

Nếu bạn muốn vay tiền, thì đối với hầu hết các ngân hàng, bạn cần có một khoản tiết kiệm thật sự (genuine savings) ít nhất là 5% của giá trị căn nhà (Ví dụ, để mua một căn nhà có giá $600K thì cần có ít nhất $30K tiền tiết kiệm). Nhưng như thế nào mới được gọi là “Genuine savings”? Đây có thể được hiểu là khoản tiết kiệm có nguồn gốc, như tiền tiết kiệm từ lương đi làm, thu nhập từ việc cho thuê nhà, cổ phiếu hoặc các khoản khác…, và được lưu trữ trong tài khoản ngân hàng trong thời gian ít nhất 3 tháng. Nếu bạn có nhiều hơn 20% để đặt cọc (Ví dụ, bạn có $120K, ngôi nhà cần mua có giá $600K) thì bạn có thể sẽ không cần trả LMI - Bảo hiểm cho người cho vay khi vay nhiều hơn 80% giá trị căn nhà. Cũng có nhiều ngân hàng chấp nhập cho vay khoảng 97% giá trị căn nhà (95% + LMI); nhưng điều đó không có nghĩa là bạn chỉ cần chuẩn bị 3% giá trị căn nhà.
Ví dụ: Bạn muốn mua căn nhà đầu tiên để ở, trị giá $600K tại Victoria, vậy:
● Số tiền bạn có thể vay = 95% giá trị căn nhà + LMI
($570K + $18K) = $588K (tương đương > 97% giá trị căn nhà)
● Số tiền cần có thể thanh toán nợ = Giá trị căn nhà + LMI – số tiền được vay
($600k + $18k) – $588K = $30K (tương đương 5% giá trị căn nhà)
Bạn có thể nhận ra, số tiền bạn cần chuẩn bị để thanh toán nợ lên đến 5% giá trị căn nhà, đó là vì bạn phải trả một chi phí đáng kể cho việc mua LMI vì đã vay 95% giá trị căn nhà.
***Lưu ý: số tiền thanh toán trên chưa bao gồm các chi phí khác, những con số trên chỉ là ví dụ và có thể dao động tùy theo từng ngân hàng, từng trường hợp cụ thể.

3. Các loại phí khác có thể phát sinh

goài số tiền đặt cọc, những chi phí khác có thể phát sinh trong việc mua nhà bao gồm:
● Thuế trước bạ (Stamp duty): Đây là loại thuế phải trả cho Chính Phủ, và thường là khoản phải trả nhiều nhất trong các loại chi phí, và là khác nhau ở từng tiểu bang, và cũng phụ thuộc vào việc bạn là người nước ngoài, thường trú dân hay công dân Úc. Stamp duty có thể được miễn giảm nếu bạn mua nhà đầu tiên để ở và có trị giá thấp hơn một con số nhất định (tùy bang). Ví dụ, tại Victoria, nếu bạn mua nhà đầu tiên để ở dưới $600K, bạn được miễn stamp duty.
● Phí cho đại diện pháp luật (Conveyancer/Solicitor costs): Khi mua nhà, bạn cần một đại diện pháp luật để tiến hành các thủ tục hồ sơ (chuyển nhượng quyền sử dụng, thanh toán cho các bên...). Bạn cũng có thể nhờ Conveyancer hoặc Solicitor kiểm tra hợp đồng mua bán và các điều khoản, các điểm nêu ra trong hợp đồng mua bán trước khi chính thức ký. Chi phí cho Conveyancer thường thấp hơn Solicitor (khoảng $770 – đã bao gồm GST), tùy trường hợp.
● Chi phí cho khoản vay (loan set up costs): Bao gồm chi phí nộp hồ sơ (application fees); phí định giá nhà (valuation fee); phí liên quan đến pháp luật (legal fees); phí thanh toán (settlement fees); phí cố định lãi suất (rate lock fees), chi phí LMI nếu vay nhiều hơn 80% giá trị căn nhà (LVR > 80%). LMI có thể dao động từ 0.5-4.6% tổng số tiền vay tùy ngân hàng, và tùy mức vay trên giá trị căn nhà của bạn.
● Chi phí khảo sát: Để khảo sát chất lượng căn nhà trước khi mua, bạn có thể thuê chuyên gia khảo sát chất lượng nhà (Building inspector). Các chuyên gia sẽ xem xét các yếu tố như: Chất lượng cơ cấu (structural defects); Mối mọt (pest infestations) và những điểm khác có thể ảnh hưởng hoặc gây hại cho ngôi nhà của bạn. Tuy nhiên, chi phí này hoàn toàn là optional.
● Phí xin giấy phép đầu tư (FIRB): Nếu bạn không có quốc tịch hay PR, bạn cần phải xin giấy phép đầu tư cho mỗi căn nhà bạn muốn mua ở Úc (chi phí từ $5,000 tùy thuộc vào giá trị nhà); bạn có thể nhờ Conveyancer/Solicitor xin giấy phép cho bạn. Nếu vợ/chồng của bạn có quốc tịch hay PR, bạn không cần phải xin giấy phép này. Nếu visa của bạn là visa tạm thời trên 12 tháng vẫn phải xin giấy phép này, và bắt buộc phải bán khi visa của bạn hết hạn.
Lưu ý: Trong trường hợp bạn không có quốc tịch, PR hay visa tạm thời, bạn vẫn có thể mua nhà để đầu tư cho thuê nhưng bắt buộc phải mua nhà mới! (Việc bạn mua được nhà không đồng nghĩa với việc bộ di trú chắc chắn sẽ cấp 1 loại visa nào đó cho bạn để vào Úc). Tham khảo thêm về FIRB tại đây: https://firb.gov.au/

4. Các khoản hỗ trợ khác của Chính Phủ

● Hỗ trợ cho người mua nhà đầu tiên (FHOG) - cho công dân Úc/ người đang giữ PR: Nếu bạn đang mua căn nhà đầu tiên để ở (nhà mới chưa từng được sử dụng trước đây hoặc nhà đang trong quá trình xây dựng), bạn có thể nhận được $10,000 hỗ trợ từ Chính Phủ. Một số ngân hàng có thể chấp nhận số tiền này để đặt cọc.
● Hỗ trợ xây nhà (HomeBuilder) – cho công dân Úc: Nếu bạn kí kết hợp đồng xây dựng từ giờ đến 31/12/2020, và việc xây dựng bắt đầu trong vòng 3 tháng kể từ ngày ký, bạn có thể nhận được $25,000 hỗ trợ xây dựng. Hiện nay các ngân hàng chưa cho phép về việc dùng số tiền này để đặt cọc.
● Hỗ trợ đặt cọc khoản vay cho người mua nhà đầu tiên (FHLDS) – cho công dân Úc: Nếu bạn có 5% tiền đặt cọc mua nhà ở, bạn có thể được “bảo đảm” để không phải trả LMI cho khoản vay như đã đề cập ở ví dụ trên. Tuy nhiên, chỉ có 10,000 hồ sơ được xét duyệt cho việc này trên toàn nước Úc trong 1 năm tài chính, vì thế kết quả sẽ không được bảo đảm và biết cho đến khi bạn gửi hồ sơ vào ngân hàng vay. Chi tiết tại đây:
● Những hỗ trợ khác: Tùy vào chính sách của tiểu bang, sẽ có những chương trình hỗ trợ khác nhau. Ví dụ, Tây Úc đang có hỗ trợ Building Bonus $20,000 nếu hợp đồng xây dựng được ký từ 04/06/2020 đến 31/12/2020. Khoản hỗ trợ này dành cho mọi đối tượng, bao gồm công dân Úc, PR, visa tạm trú và thậm chí là người nước ngoài (không nhất thiết phải ở Tây Úc), áp dụng cho mọi mục đích mua nhà (ở/ cho thuê): https://www.wa.gov.au/service/community-services/grants-and-subsidies/apply-new-home-construction-grant

5. Xin thư chấp nhận cho vay trước từ ngân hàng

 Đây là một bước quan trọng bạn cần làm trước khi quyết định mua nhà và vay. Bạn có thể đọc lại bài viết trước của Vân về pre-approval tại đây: Thư chấp nhận cho vay từ ngân hàng
Nguồn: Vanessa Hoang


Cùng Thảo Luận Nhé!